安庆在线网

 找回密码
 立即注册
查看: 426|回复: 0

[房产资讯] 楼市调控变奏:从“限”到“稳”

[复制链接]

281

主题

281

帖子

2272

积分

金牌会员

Rank: 6Rank: 6

积分
2272
发表于 2019-1-5 13:49:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
图片
中房报记者 许倩丨文
2018年被称为史上房地产调控政策最密集、最严厉的年份。全国各种房地产调控政策出台次数超400次,几乎每天都有一项措施出台。限购、限贷、限价、限售、限商……哪里有炒房客身影,哪里就有政策补漏洞如影而至。
这一年,我国的广义货币增速由17%高点降到2018年11月末的8%,彻底告别货币超发时代。相应地,国内融资环境愈发收紧,融资难、成本高成为众多房企切身之痛。
经过一年的全面调控,房价上涨势头被抑制住,市场降温由销售量、资金端传导至拿地端、开发投资端,调控取得阶段性进展。
同样也在这一年,国内外经济环境形势严峻,受全球贸易摩擦及金融环境变化等影响,下行风险逐渐累积。作为经济重要支柱的房地产业,再度被赋予拉动经济增长的重要使命。
在距离2018年收尾最后一个月,地方楼市调控率先发生了转向。山东菏泽取消限售,广州微调公寓限购,珠海被传放松限购……
中央层面对楼市的调控基调亦起了微妙变化。中央经济工作会议全文不提房价,不提调控,着墨于“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”。住建部亦不再提遏制房价上涨,而是将2019年楼市调控首要目标定位为“稳地价、稳房价、稳预期”。
调控下的冰火剧情
“自2016年9月以来,我们经历了一个完整的降升降周期。”《中国住房发展报告(2018~2019)》发布会上,中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示。
数据显示,全国房价同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%,后又降至2018年3月的2.93%,又增长到2018年9月的10.7%。全国房地产开发投资额同比增长从2017年9月的9.2%,下降到2017年12月2.38%,然后上升到2018年7月的13.16%,再下降到10月7.7%。
也就是说,2018前后半年,楼市几乎上演的是冰火两重天的剧情。全民炒房,万人抢房,这是2018年上半年的楼市常态。彼时的调控政策正是严打炒房之时,哪里有楼市投机,哪里就会迅速出台新举措来补漏。
2018年3月,全国两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,继续实行差别化调控。7月,中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”。遏制房价上涨成为这一时期政策的主基调。
地方延续2017年因城施策的调控风格,在需求端继续深化调控的同时,更加注重强化市场监管,坚决遏制投机炒房,保障合理住房需求。在供给端则发力住房供给结构调整,大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房,增加有效供给比重。
2018年下半年,住建部等七部委还在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。2018年以来,虽然大部分省份棚改货币化比率并无明显下降,但考虑到棚改总量高位略降、政策性银行PSL贷款发放额度下降、棚改资金到位速度放缓等多重因素,棚改货币化对于销售的贡献度有所下行。
据统计,2018年全国房地产调控次数超过400次,比2017年同期上涨近80%。尤其四限政策从紧执行,限购、限售、限价不断扩容,部分省市加码限贷。房价领涨城市政府负责人还被住建部约谈,如成都、太原、西安、海口、长春、昆明、贵阳、三亚、徐州、佛山等,目标非常明确,就是要遏制房价上涨,被约谈城市迅速对政策“打补丁”。
从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期,悲观情绪蔓延至整个房地产市场。严厉调控之下,2018年9月份起,房地产形势掉头向下。房价已停涨甚至部分地区开始显著下跌,尤其北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价出现下跌,房地产开发投资增速连续4个月回落,商品房销售面积和销售额双双回落,土地购置面积、房地产开发企业到位资金均出现增速下降趋势,土地流拍加剧。
申银万国分析师指出,从近年来的地产调控转向历史来看,当房地产行业各项基本面指标出现下行风险之时,即是政策放松之际。
其实地方与中央的调控博弈一直都在。即便在楼市调控严厉的前半场,地方政府也一直在努力为房地产市场开出一扇道窗,比如借道人才引进战略突破限购,甚至有些城市将人才学历放宽至中专、大专。
楼市调控以稳为主
如果说人才引进是暗中开窗,2018年年末,地方政府松绑调控的动作开始走到明处。
12月18日,山东菏泽放开了房地产限售,取消了一年之前出台的“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。其背后是,调控收紧下,房子难卖,三四线城市再次面临去库存压力。
11月份《全国百城库存报告》显示,全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后,首次出现同比正增长现象。
来自中央层面对楼市的调控态度也起了变化。12月19日中央经济工作会议提出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。
在货币政策方面,中央经济工作会议定调为“稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕,改善货币政策传导机制,提高直接融资比重,解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题”,取消了之前“管住货币供给总闸门”的提法。
住建部则将2019年楼市调控工作的目标定位为:稳地价、稳房价、稳预期。
这种变化源于对经济形势的担忧。
数据显示,2018年,中国实际GDP增长率在6.6%左右,为1990年以来最低,步入2007年来经济下行期的第11年。在拉动经济增长的“三驾马车”中,固定资产投资增速滑落到6%以下,是20年来最低;社会消费品零售总额的名义增速虽然在8%以上,但考虑到通货膨胀,实际增长率下滑到6%以下,为15年来最低。
2019年,中国经济面临继续下行的压力。“如果2019年房地产市场出现大幅回落,首先受影响的就是就业,因为投资量占到总投资四分之一的房地产行业,实际影响到几十个相关行业。而现在房价涨幅已经开始下滑,甚至有些地方出现房价下跌,这种势头要防止继续恶化。”全国房地产商会联盟主席顾云昌指出。
其实中国的楼市调控政策一直是在两难中踯躅前行。
“一定程度上中国经济是房地产投资驱动的经济。”中国社会科学院学部委员余永定指出,已有太多的资源被配置到房地产投资里了,最终这些资源变成了房产而不是机械设备,若不对过去房地产驱动的做法做某种改变,中国前途堪忧。
中国社科院预测,2019年楼市最可能平稳调整和再度分化。总体上,小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场转向降温通道,不会出现剧烈的波动。未来一年,一二线城市总体上市场上行压力有一定增加,趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加,库存也可能再增加。
如果2018年可以用“调控年”作为关键词,2019年无疑会是一个楼市的“求稳年”,调控手段也会由行政手段向长效机制过渡。
安庆房产网

2019年01月05日

安庆在线网社区,争做最受安庆人欢迎的交流平台!
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

QQ|广告位|合作热线|小黑屋|手机版|安庆在线网 ( 皖ICP备16017945号

GMT+4, 2019-1-24 04:29 , Processed in 0.140625 second(s), 26 queries .

Powered by Discuz! X3.4 © 2001-2013 Comsenz Inc & Style Design

快速回复 返回顶部 返回列表